Akaryakıt istasyonu değerlemesi, istasyonun mevcut ve gelecekteki gelir potansiyelini değerlendirerek piyasa değerini belirlemeye yönelik bir süreçtir. Değerleme yaparken çeşitli faktörler göz önünde bulundurulur, çünkü akaryakıt istasyonları, gelir potansiyelleri ve lokasyonları bakımından diğer ticari gayrimenkullerden farklı özelliklere sahiptir. İşte akaryakıt istasyonu değerlemesi yaparken dikkate alınan başlıca unsurlar:

​

1. Konum

• Yaya ve Araç Trafiği: Akaryakıt istasyonunun bulunduğu bölgedeki trafik yoğunluğu, istasyonun müşteri potansiyelini doğrudan etkiler. Yüksek araç trafiği olan bölgelerdeki istasyonlar genellikle daha değerlidir.

• Yakın Çevredeki İşletmeler: Alışveriş merkezleri, marketler veya restoran gibi işletmelere yakın konumlar, akaryakıt istasyonuna daha fazla müşteri çekebilir.

• Rakip İstasyonlar: Çevredeki diğer akaryakıt istasyonlarının sayısı ve hizmet çeşitliliği de istasyonun gelir potansiyelini etkileyen faktörlerdir.
   

2. Arazi Büyüklüğü ve İstasyon Alanı

• Akaryakıt istasyonunun arazisi, pompa sayısı, park alanları, market ve diğer yan hizmet alanları, istasyonun gelir yaratma kapasitesini etkiler. Geniş arazili ve çok sayıda pompa ünitesine sahip istasyonlar genellikle daha değerlidir.
   

3. Gelir ve Gider Analizi

• Yakıt Satış Gelirleri: Geçmiş dönemlere ait yakıt satış rakamları, satış trendleri ve litre başına elde edilen gelirler dikkate alınır. İstasyonun satış hacmi ve satış başına kar marjı önemli bir belirleyicidir.

• Yan Gelirler: Market, oto yıkama, lastik değişimi ve kafe gibi yan hizmetlerden elde edilen gelirler de dikkate alınır. Yan hizmetler, akaryakıt istasyonunun karlılığını artıran unsurlar arasındadır.

• Giderler: Çalışan maaşları, enerji maliyetleri, bakım-onarım giderleri ve kira bedeli gibi tüm giderler hesaplanarak, istasyonun net gelir potansiyeli belirlenir.
   

4. Sözleşme Koşulları

• Eğer istasyon kiralık bir mülkse, kira sözleşmesi detayları (sözleşme süresi, kira artış oranları) ve varsa akaryakıt tedarikçisi ile yapılan anlaşmalar değerlendirilir. Kira sözleşmesinin süresi ve koşulları, istasyonun uzun vadeli değeri üzerinde etkili olabilir.
   

5. Piyasa ve Lokasyon Analizi

• Akaryakıt istasyonunun bulunduğu bölgedeki genel piyasa koşulları (arsa fiyatları, gelişim potansiyeli, rekabet durumu) göz önüne alınır. Özellikle büyüyen veya gelişmekte olan bölgelerdeki akaryakıt istasyonları daha yüksek değer potansiyeline sahip olabilir.
   

6. Fiziksel Durum ve Yaş

• İstasyonun fiziksel durumu, yaşı ve teknolojik altyapısı da değerlendirmenin önemli bir parçasıdır. Yeni ve modern ekipmanlar, müşteriye daha iyi bir hizmet sunulmasını sağlar, bu da gelirleri olumlu yönde etkileyebilir. İstasyonun düzenli olarak bakımının yapılmış olması da değer açısından olumlu bir faktördür.
   

7. Yasal ve Çevresel Faktörler

• İstasyonun bulunduğu arsanın imar durumu, çevresel düzenlemeler, ruhsat durumu ve yerel yönetmelikler gibi yasal unsurlar göz önüne alınır. Çevresel yükümlülükler ve düzenlemelere uygun bir istasyon, ileride yasal sorunlarla karşılaşma riskini azaltır.
   

8. Değerleme Yöntemleri

• Gelir Yöntemi: İstasyonun gelecekteki net gelirlerine dayalı olarak bugünkü değerinin hesaplandığı yöntemdir. Bu yöntemde net gelir, gelecekteki nakit akışları ve iskonto oranı kullanılarak hesaplanır.

• Piyasa Yöntemi: Benzer konum, büyüklük ve özelliklere sahip diğer akaryakıt istasyonlarının satış fiyatlarına bakılarak yapılan karşılaştırmalı bir analizdir.

• Maliyet Yöntemi: İstasyonun arazi ve bina yapım maliyetleri üzerinden hesaplanan bir değerdir. Ancak, bu yöntem akaryakıt istasyonlarında nadir olarak kullanılır çünkü gelir yöntemi daha uygun bir analiz sağlar.
   

Akaryakıt istasyonu değerlemesi, çok yönlü bir analiz gerektirir. Konum, gelir potansiyeli ve rekabet gibi unsurlar, istasyonun değerini belirlemede en önemli faktörlerdir.