TURİZM TESİSİ

TURİZM TESİSİ TÜRLERİ

Turizm tesisleri, sundukları hizmetler, konaklama türleri, faaliyet alanları ve müşteri kitlelerine göre çeşitli kategorilere ayrılır. İşte başlıca turizm tesisi türleri:

1. Otel

Şehir Otelleri: Genellikle şehir merkezlerinde yer alan, iş amaçlı seyahat eden misafirlere yönelik otellerdir. Çoğunlukla iş merkezlerine, fuar alanlarına veya ulaşım noktalarına yakın olur.
Tatil Otelleri: Tatil bölgelerinde, sahil kenarında veya doğa içinde yer alan, turistlerin dinlenme ve eğlence ihtiyaçlarına yönelik hizmet veren otellerdir. Genellikle yaz aylarında yoğundur.
Butik Oteller: Küçük ölçekli, özgün ve kişiye özel hizmet sunan otellerdir. Az sayıda odası olan bu oteller, sıcak bir atmosfer sunarak misafirlerine samimi bir deneyim yaşatmayı hedefler.
Resort Oteller: Genellikle geniş alanlara kurulu, kapsamlı hizmetler sunan ve içinde birçok olanak barındıran lüks tesislerdir. Spa, golf sahası, havuz, restoran gibi geniş imkanlar sunarlar.

2. Apart Otel

Tam donanımlı mutfak ve yaşam alanları bulunan, özellikle uzun süreli konaklamalar için tercih edilen tesislerdir. Ailelere ve kalabalık gruplara uygun olup, genellikle tatil bölgelerinde yaygındır.

3. Pansiyon

Küçük ölçekli, temel konaklama hizmetleri sunan tesislerdir. Genellikle kahvaltı gibi basit hizmetler verir ve ekonomik bir seçenek olarak tercih edilir. Özellikle turistik ve kırsal bölgelerde yaygındır.

4. Kamp ve Karavan Alanları

Doğayla iç içe konaklama imkanı sunan, kamp çadırları veya karavanlar için uygun alanlardır. Kampçılık ve doğa turizmi için popülerdir ve doğa tutkunları tarafından tercih edilir.

5. Tatilde Kiralık Evler / Villalar

Aileler ve gruplar için uygun, genellikle kısa süreliğine kiralanan, tam donanımlı evler veya villalardır. Tatil bölgelerinde, özellikle yazlık bölgelerde sıkça tercih edilir.

6. Motel

Yolların kenarında yer alan ve genellikle kısa süreli konaklamalar için kullanılan tesislerdir. Yolculuk esnasında dinlenme ihtiyacı olan gezginler için uygun bir seçenektir.

7. Hostel

Ekonomik fiyatlı, genellikle yatakhane düzeninde olan, düşük bütçeli turistler ve sırt çantalı gezginler için tercih edilen tesislerdir. Odalar çoğunlukla paylaşımlıdır ve sosyal ortamı ile öne çıkar.

8. Termal Oteller ve Spa Tesisleri

Sağlık turizmine yönelik olarak, termal su kaynakları ve spa hizmetleri sunan tesislerdir. Kaplıcalar, çamur banyoları, masaj ve terapi hizmetleri ile misafirlerin sağlık ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılar.

9. Dağ ve Kayak Otelleri

Kış sporları ve dağcılık için tercih edilen tesislerdir. Kayak pistlerine yakın konumda bulunurlar ve kayak, snowboard gibi aktivitelere yönelik hizmetler sunarlar.

10. Golf Otelleri

Golf sahalarıyla donatılmış olan ve golf tutkunlarına hitap eden tesislerdir. Genellikle lüks hizmetler sunan ve golf dışında da çeşitli olanaklara sahip tesislerdir.

11. Kongre ve Fuar Otelleri

Kongre, seminer ve fuar gibi büyük etkinliklere ev sahipliği yapabilen geniş alanları ve kongre salonları bulunan otellerdir. İş seyahatleri ve organizasyonlar için tercih edilir.

12. Marina Tesisleri

Yat ve tekne sahipleri için liman hizmetleri sunan, aynı zamanda konaklama ve yeme-içme imkanı sağlayan tesislerdir. Deniz turizmi için önemlidir.

13. Ekoturizm Tesisleri

Doğal alanlarda, çevre dostu olarak tasarlanmış, sürdürülebilir turizmi destekleyen tesislerdir. Ekolojik turizme yönelik olarak doğayla uyumlu yapılar ve doğal kaynakları koruyucu yöntemler kullanılır.

14. Apartman Otel

Misafirlere otel hizmetleri sunarken aynı zamanda apartman daireleri gibi konaklama imkanı sağlayan tesislerdir. Uzun süreli konaklamalar için uygundur.

15. Spa ve Wellness Tesisleri

Sağlık, güzellik ve zindelik hizmetleri sunan, spa, masaj, meditasyon, fitness gibi olanaklara sahip tesislerdir. Stres atmak, dinlenmek ve yenilenmek isteyen misafirler için popülerdir.

16. Tema Park Otelleri

Eğlence parkları veya su parkları gibi temalı alanlarla iç içe olan otellerdir. Özellikle çocuklu aileler tarafından tercih edilir ve eğlence alanlarına kolay erişim imkanı sunar.

Bu tesis türleri, müşteri ihtiyaçlarına ve turistik faaliyet alanlarına göre çeşitlenir. Konaklama süresi, bütçe, konum gibi kriterlere göre farklı tesis türleri tercih edilir.

TURİZM TESİSİ DEĞERLEMESİ NASIL YAPILIR?

Turizm tesislerinin değerlemesi, tesisin konum, gelir potansiyeli, fiziksel durumu ve piyasa koşulları gibi birçok faktörün değerlendirilmesi ile yapılır. Değerleme sürecinde kullanılan birkaç yaygın yöntem vardır

1. Gelir Yöntemi (Income Approach)

Net İşletme Geliri (NIG): Gelir yöntemi, tesisin gelecekteki gelirlerini esas alarak bugünkü değerini belirler. Bunun için tesisin kira gelirleri, doluluk oranları, yan gelirler (restoran, spa, etkinlik alanları gibi) ve diğer işletme gelirleri hesaplanır.
İskonto Oranı (Discount Rate): Tesisin yıllık net gelirleri belirlenerek, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri, uygun bir iskonto oranı kullanılarak hesaplanır. Genellikle otel ve tatil köyü gibi sürekli gelir sağlayan tesislerde kullanılır.
Capitalization Rate (Cap Rate): Turizm tesislerinin net işletme geliri, bölgedeki benzer mülklerin cap rate’ine göre değerlenebilir. Cap rate, gelirin değere oranı olarak ifade edilir ve tesisin gelir potansiyeline göre değişir.

2. Maliyet Yöntemi (Cost Approach)

Arazi Değeri: Tesisin bulunduğu arsanın piyasa değeri hesaplanır. Arazi, tesisin konumuna, büyüklüğüne, yerel piyasa koşullarına ve gelişim potansiyeline göre değerlenir.
Yapı Değeri: Tesisin inşa maliyeti hesaplanır. Bu maliyet hesaplanırken, bina yaşı, malzeme kalitesi, bakım durumu ve kullanılan teknoloji gibi faktörler dikkate alınır. Ayrıca, amortisman oranı hesaplanarak yapı maliyetinden düşülür.
Maliyet yöntemi, özellikle yeni inşa edilen veya benzerleri olmayan turizm tesislerinin değerlemesinde kullanılır. Ancak, mevcut gelir getirme potansiyelini tam olarak yansıtmaz.

3. Piyasa Yöntemi (Market Approach)

Karşılaştırılabilir Satışlar: Piyasa yöntemi, benzer özelliklerdeki turizm tesislerinin satış fiyatlarına dayanır. Aynı bölgede veya benzer özelliklerde olan tesislerin yakın zamanda satış fiyatları, konum, tesis büyüklüğü, gelir potansiyeli gibi unsurlar dikkate alınarak karşılaştırılır.
Bu yöntem, tatil köyleri, butik oteller gibi birçok tesiste kullanılır; ancak her tesise özgü farklılıklar olduğundan kıyas yapılacak benzer tesislerin bulunması zor olabilir.

4. Gelir ve Maliyet Yöntemlerinin Kombinasyonu

Bazı durumlarda, gelir yöntemi ve maliyet yöntemi birleştirilerek daha kapsamlı bir değerleme yapılır. Tesisin gelir potansiyeli ve yapısal maliyetler birlikte değerlendirilerek daha sağlıklı bir sonuç elde edilir.

5. Doluluk Oranı ve Oda Başı Değer Analizi

Doluluk Oranı: Tesisin yıllık doluluk oranı, gelir potansiyelinin değerlendirilmesinde önemli bir göstergedir. Özellikle otel, tatil köyü gibi tesislerde doluluk oranları analiz edilir ve bu oran, tesisin ne kadar karlı olduğunu belirlemede yardımcı olur.
Oda Başı Değer (Room Rate): Otel ve tatil tesislerinde oda başına düşen gelir, tesisin değerlemesi için kullanılan bir diğer ölçüttür. Ortalama oda fiyatları, doluluk oranıyla çarpılarak yıllık tahmini gelir hesaplanır.

6. Tesisin Fiziksel ve Çevresel Özellikleri

Fiziksel Durum: Tesisin yaşı, bakım durumu, bina ve ekipmanların yenilenme gereksinimi değerleme sürecinde önemli bir rol oynar. Yenilenme gereksinimi yüksek olan tesisler, daha düşük değerle sonuçlanabilir.
Konum ve Çevre: Tesisin bulunduğu bölgenin turistik cazibesi, ulaşım kolaylığı, doğal güzelliklere veya önemli turistik noktalara yakınlığı gibi özellikler değerlemeyi etkiler.

7. Yasal ve Ruhsat Durumu

Tesisin yasal durumu, işletme ruhsatları ve çevresel düzenlemelere uyumu değerleme sürecinde göz önünde bulundurulur. Yasal bir problemi olmayan tesisler daha güvenli bir yatırım olarak görülür ve bu durum değerini artırır.

8. Piyasa Trendleri ve Ekonomik Durum

Turizm sektörünün genel durumu, ekonomik göstergeler ve piyasa trendleri de değerlemeyi etkiler. Ekonomik dalgalanmalar, döviz kurları, turizm talebi ve sezonluk değişiklikler gibi unsurlar dikkate alınarak, tesisin gelecekteki değerine etki edecek faktörler değerlendirilir.

Turizm tesisi değerlemesi, detaylı bir analiz ve mevcut piyasa koşullarının yanı sıra tesisin bireysel özelliklerini de dikkate alarak yapılır. Her tesisin kendine özgü özellikleri olduğu için, değerleme yöntemleri birleştirilerek en doğru sonuca ulaşmak hedeflenir.